在現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，大部分購(gòu)房者選擇通過按揭貸款形式支付購(gòu)房款。實(shí)踐中，因購(gòu)房者個(gè)人陷入債務(wù)危機(jī)，未能按時(shí)償還銀行按揭貸款，導(dǎo)致房企承擔(dān)保證責(zé)任的情形時(shí)有發(fā)生。這種情形下，房企往往會(huì)面臨既要向銀行承擔(dān)還款責(zé)任，又無法從購(gòu)房者處追回代償款的困境；一旦房屋因購(gòu)房者的債務(wù)糾紛被另案查封，房企甚至還會(huì)面臨“錢房?jī)煽铡钡暮蠊?/p> 一、對(duì)房企的訴訟選擇建議
房企應(yīng)優(yōu)先提起解除合同之訴。從維護(hù)房企利益的角度看，通過解除合同之訴追究購(gòu)房者違約責(zé)任，對(duì)房企是較為有利的選擇，追償權(quán)之訴可作為解除權(quán)之訴無法實(shí)施時(shí)的備選方案。 二、對(duì)房企的事前防范建議 1.在《商品房買賣合同》中明確約定購(gòu)房者斷供情形下，房企享有解除合同的權(quán)利，并且盡量將享有合同解除權(quán)的條件提前至房企實(shí)際承擔(dān)代償義務(wù)之前，如銀行通知要求房企承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)或者購(gòu)房者逾期還貸的次數(shù)達(dá)到兩次等，并將該類條款通過加粗、購(gòu)房者簽字等形式明確告知； 2.與銀行簽訂的按揭合作協(xié)議或與銀行、購(gòu)房者三方簽訂的擔(dān)保合同中，盡量將階段性擔(dān)保的解除節(jié)點(diǎn)提前，如辦理完畢預(yù)抵押登記手續(xù)后；盡量為房企履行代償義務(wù)約定條件，如銀行的提前通知義務(wù)、保證責(zé)任的承擔(dān)方式、范圍等； 3.在項(xiàng)目滿足審批條件后，及時(shí)申請(qǐng)建筑物所有權(quán)的首次登記，盡早結(jié)束保證期間； 4.積極跟進(jìn)購(gòu)房者的還貸情況，若出現(xiàn)逾期還款情形，及時(shí)向銀行、購(gòu)房者發(fā)出通知、催告函件，對(duì)購(gòu)房者的履約能力進(jìn)行評(píng)估； 5.在具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件后，及時(shí)書面函告購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，催促銀行辦理抵押登記手續(xù)，并對(duì)材料移交的相關(guān)證據(jù)及時(shí)固定留存，避免出現(xiàn)因購(gòu)房者拖延辦證或銀行拖延辦理抵押手續(xù)而延長(zhǎng)房企的保證責(zé)任期間。 三、對(duì)房企的糾紛應(yīng)對(duì)建議 1.若出現(xiàn)斷供情形，及時(shí)向購(gòu)房者、銀行發(fā)出通知，與銀行溝通償還措施，確定擔(dān)保數(shù)額，盡早確認(rèn)追償數(shù)額，啟動(dòng)解除商品房買賣合同、請(qǐng)求追償、申請(qǐng)查封等工作； 2.積極與銀行、購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)解，解除商品房買賣合同、擔(dān)保合同、抵押合同，若房屋已被查封，積極與法院溝通，退還購(gòu)房款替換查封房屋，盡早恢復(fù)對(duì)房屋的所有狀態(tài)； 3.若銀行對(duì)購(gòu)房者和房企提起訴訟，房企應(yīng)注意積極與法院溝通，請(qǐng)求在判決書的判項(xiàng)中明確房企對(duì)購(gòu)房者的追償權(quán)，以便在承擔(dān)保證責(zé)任后，直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，避免單獨(dú)提起追償權(quán)訴訟； 4.若房屋被另案預(yù)查封，房企應(yīng)及時(shí)向法院提出異議或提起訴訟，解除對(duì)房屋的查封措施； 5.房企在向銀行承擔(dān)保證責(zé)任后，及時(shí)向法院提起訴訟，而不論采取哪種訴訟策略，都應(yīng)積極采取保全措施，爭(zhēng)取成為首封法院，防止購(gòu)房者再行轉(zhuǎn)讓房屋，同時(shí)作為首封債權(quán)人，能夠在一定程度上獲得對(duì)房屋處置的主動(dòng)權(quán)利。 |
